El consejo de administración es el órgano de gobierno que la Ley 675 de 2001 ubica entre la asamblea —que toma las grandes decisiones— y el administrador —que las ejecuta—. Es el supervisor del administrador, el ejecutor de las decisiones de asamblea y, en la práctica, el verdadero motor del buen gobierno de una copropiedad. Cuando funciona bien, la gestión fluye. Cuando no, la copropiedad sufre.
¿Qué es el consejo de administración?
Según el artículo 53 de la Ley 675, el consejo de administración es un órgano de dirección de la persona jurídica copropiedad, elegido por la asamblea general de copropietarios. Solo es obligatorio en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto y en conjuntos residenciales de más de 30 unidades privadas. En copropiedades más pequeñas es optativo.
Está compuesto por un número impar de propietarios o sus representantes (mínimo 3), elegidos en asamblea por el mecanismo del cociente electoral para garantizar representación proporcional.
El consejo se elige por el período establecido en el reglamento de propiedad horizontal (generalmente 1 año), pudiendo ser reelegido. El reglamento también define si la renovación es total o parcial (escalonada). En ausencia de reglamento específico, el período máximo es 1 año.
Funciones del consejo según la Ley 675
| Función | Descripción |
|---|---|
| Tomar decisiones en nombre de la asamblea | Decidir sobre los asuntos que el reglamento le delegue, entre asambleas ordinarias |
| Supervisar al administrador | Verificar que el administrador ejecute correctamente las decisiones de asamblea y el presupuesto aprobado |
| Nombrar y remover al administrador | Elegir, contratar y remover al administrador cuando el reglamento le delegue esta función (o cuando la asamblea lo autorice) |
| Aprobar decisiones urgentes | Tomar decisiones de ejecución urgente que no puedan esperar a la siguiente asamblea, dentro de los límites del reglamento |
| Rendir informes a la asamblea | Presentar su gestión ante la asamblea ordinaria anual |
La relación consejo-administrador: supervisión sin microgestión
Uno de los errores más frecuentes es que el consejo de administración se convierta en un "segundo administrador" que toma decisiones operativas diarias. Esto genera caos: el administrador no sabe quién tiene la autoridad, los proveedores reciben instrucciones contradictorias y los residentes no saben a quién acudir.
La relación correcta es: el consejo fija la política y supervisa el cumplimiento; el administrador ejecuta. El consejo no debería aprobar órdenes de trabajo menores, contratar directamente empleados ni atender quejas de residentes que son competencia del administrador.
Los miembros del consejo de administración pueden ser responsables personalmente por las decisiones que tomen en ejercicio de su cargo si estas resultan en daño a la copropiedad por dolo o culpa grave. Por eso las decisiones del consejo deben quedar en actas firmadas, con las razones de cada decisión documentadas.
Las sesiones del consejo: cómo funcionan
El consejo debe reunirse con la frecuencia que establezca el reglamento (generalmente mensual). Cada sesión requiere:
- Convocatoria previa al presidente del consejo o al administrador.
- Quórum: mayoría de los miembros del consejo.
- Deliberación y votación por mayoría de presentes.
- Acta firmada por quienes asistieron.
- Archivo del acta en los libros de la copropiedad.
¿Qué hace un buen consejo de administración?
- Se reúne regularmente (mínimo mensual) y documenta todo en actas
- Revisa mensualmente los estados de cartera y los informes del administrador
- Aprueba contratos por encima del límite que el reglamento asigna al administrador
- Convoca asamblea extraordinaria cuando surge una necesidad urgente
- No interfiere en la operación diaria que corresponde al administrador
- Presenta informe claro y concreto en la asamblea ordinaria
- Usa herramientas digitales para acceder a la información de la copropiedad en tiempo real
El mejor consejo no es el que controla cada gasto mínimo, sino el que define la visión de la copropiedad para los próximos 3-5 años: plan de mantenimiento de largo plazo, política de seguros, tecnología de gestión, nivel de servicio para los residentes. Eso es gobierno corporativo real.
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