Los seguros en propiedad horizontal no son opcionales: la Ley 675 de 2001 establece obligaciones concretas que el administrador debe cumplir so pena de responsabilidad personal ante la comunidad. Un siniestro no asegurado puede representar pérdidas millonarias para todos los copropietarios. Conocer estas obligaciones es parte esencial de una buena gestión.
El seguro obligatorio: incendio y terremoto
El artículo 15 de la Ley 675 establece que las copropiedades sometidas al régimen de propiedad horizontal deben tener póliza de seguro que cubra como mínimo los bienes comunes contra los riesgos de incendio y terremoto. Este seguro no es opcional: es una obligación legal cuyo incumplimiento genera responsabilidad para el administrador.
El artículo 16 complementa esta obligación al señalar que los propietarios individualmente pueden —y deben— asegurar sus bienes privados, pero la administración es responsable de gestionar el seguro sobre los bienes comunes.
Si la copropiedad sufre un siniestro y el administrador no tenía la póliza vigente, será personalmente responsable ante la asamblea de copropietarios por los daños no cubiertos. Esta responsabilidad puede exigirse ante los jueces civiles.
¿Qué cubre el seguro colectivo de la copropiedad?
| Tipo de seguro | ¿Obligatorio? | Qué cubre |
|---|---|---|
| Incendio y terremoto (bienes comunes) | Sí — Ley 675 Art. 15 | Daños estructurales a zonas comunes, fachadas, cubierta, redes |
| Responsabilidad civil extracontractual | Recomendado | Daños a terceros por mantenimiento deficiente, accidentes en zonas comunes |
| Todo riesgo bienes físicos | Opcional | Equipos de bombeo, ascensores, planta eléctrica, maquinaria común |
| Manejo de empleados | Recomendado | Hurto o malversación por parte de empleados directos de la copropiedad |
| Lucro cesante | Opcional | Pérdida de ingresos por arrendamiento de zonas comunes durante reparación |
El seguro de los ascensores
Los ascensores requieren atención especial. Además de la revisión técnica periódica exigida por la normativa de seguridad industrial, la mayoría de aseguradoras exige que los ascensores cuenten con mantenimiento preventivo certificado para mantener vigente la cobertura. Un ascensor sin mantenimiento documentado puede ser excluido de la póliza en caso de accidente.
¿Cómo calcular el valor asegurado?
El error más común es asegurar los bienes comunes por su valor comercial (precio del mercado inmobiliario) en lugar de su valor de reposición (costo de reconstruir o reparar). El valor asegurado debe corresponder al costo real de reconstruir las zonas comunes en caso de pérdida total, incluyendo:
- Materiales de construcción a precios actuales.
- Mano de obra especializada.
- Honorarios de diseño y supervisión.
- Costos de demolición y remoción de escombros.
Subasegurar los bienes comunes activa la cláusula de proporcionalidad de la póliza: si el bien está asegurado por el 60% de su valor real, la aseguradora solo pagará el 60% del siniestro. Este es un riesgo que muchas administraciones desconocen.
Muchas pólizas de seguro de conjuntos residenciales excluyen expresamente los daños causados cuando unidades privadas se usan con fines hoteleros o de hospedaje temporal. Si en su copropiedad hay unidades rentadas por Airbnb, verifique con su aseguradora si esto afecta la cobertura.
Renovación anual: lo que no puede descuidarse
La póliza de seguros debe renovarse antes de su vencimiento. El administrador debe incluir en el presupuesto anual de la copropiedad la prima de seguros como un rubro fijo y no negociable. Para la renovación, es recomendable:
- Cotizar con al menos tres aseguradoras o brokers.
- Actualizar el avalúo de bienes comunes cada 2-3 años.
- Revisar que las coberturas sigan siendo suficientes para la realidad actual de la copropiedad.
- Informar a la asamblea sobre las condiciones de la nueva póliza.
- Conservar la póliza vigente en archivo físico y digital accesible.
Incluya la renovación de seguros como punto fijo del orden del día de la asamblea ordinaria anual. Presentar las condiciones de la póliza vigente y la propuesta de renovación ante los copropietarios es un ejercicio de transparencia que genera confianza en la gestión.
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