La Ley 675 de 2001 lleva más de dos décadas regulando la vida en conjuntos residenciales, edificios y copropiedades mixtas de Colombia. En ese tiempo, la tecnología cambió radicalmente la manera en que los propietarios se comunican, participan en asambleas y controlan la administración de su copropiedad. Sin embargo, la norma principal permaneció casi intacta. Ese panorama está cambiando.
Por qué la Ley 675 necesitaba actualizarse
Cuando se redactó la Ley 675 en 2001, las asambleas eran exclusivamente presenciales, los poderes se firmaban en papel y la comunicación entre propietarios y administración llegaba por correspondencia física. Hoy, millones de colombianos viven en propiedad horizontal y esperan participar en asambleas desde el celular, consultar el presupuesto en línea y recibir notificaciones de cartera por WhatsApp.
La ley dejó además brechas importantes: no exigía ninguna formación al administrador, no regulaba plataformas de arrendamiento turístico dentro de conjuntos residenciales, y sus mecanismos de control financiero eran insuficientes para detectar malos manejos a tiempo. Con más de 80.000 copropiedades registradas en Colombia, el impacto de esas brechas es enorme.
Los proyectos de reforma que llegaron al Congreso
2022: Los primeros intentos
Los Proyectos de Ley 205 y 282 de 2022 fueron los primeros intentos serios de reformar el régimen. Acumularon extensos debates pero no alcanzaron los consensos necesarios y fueron retirados por sus autores antes de llegar a votación en plenaria. Sin embargo, sus propuestas dejaron sentadas las bases de lo que vendría: registro de administradores, digitalización de procesos y regulación de arrendamiento turístico.
2024: El proyecto 397 y la participación ciudadana
En marzo de 2024 se radicó el Proyecto de Ley 397, que volvió a intentar transformar el régimen de propiedad horizontal. Alcanzó a pasar primer debate, impulsado por una Comisión Accidental de Propiedad Horizontal que incluyó representantes de diferentes regiones y mesas ciudadanas con propietarios de Bogotá, Medellín y otras ciudades. Pese al avance, al final de la legislatura 2024-2025 fue archivado junto con su acumulado 632/2025C.
2025-2026: Los proyectos 067 y 146
En la legislatura 2025-2026, dos nuevos proyectos retoman la discusión: el Proyecto de Ley 067 de 2025 y el 146 de 2025. Radicados en la Cámara de Representantes, buscan adaptar el régimen de propiedad horizontal a las realidades del siglo XXI, incorporando las propuestas validadas por años de debate ciudadano. El PL 146 introduce adicionalmente dos principios novedosos: Adaptabilidad Tecnológica y Convivencia Digital y Protección de la Información.
Los proyectos 067 y 146 de 2025 se encuentran en debates en la Cámara de Representantes. Su aprobación final aún no se ha confirmado. Mientras tanto, la Ley 675 de 2001 y el Decreto 768 de 2025 siguen siendo la normativa vigente.
El Decreto 768 de 2025: el cambio que ya es vigente
Mientras los proyectos de ley se discuten en el Congreso, el Gobierno Nacional expidió el Decreto 768 del 7 de julio de 2025, que reglamenta parcialmente la Ley 1801 de 2016 (Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana) en su aplicación a la propiedad horizontal. Este decreto ya está en vigor y trajo cambios concretos:
- Privacidad en procesos de convivencia: las grabaciones obtenidas sin consentimiento en unidades privadas no son admitidas como prueba en procesos de policía.
- Mascotas: deben contar con registro y póliza de responsabilidad civil. Los conjuntos deben mantener un censo de animales de compañía disponible para autoridades.
- Espacios comunes semi-privados: alcaldes e inspectores de policía tienen mayor capacidad de intervención en salones comunales y terrazas de uso compartido.
- Documentación obligatoria: la copropiedad debe tener una copia vigente del reglamento de PH disponible para consulta de autoridades.
¿Qué proponen reformar los proyectos 067 y 146?
RUNA: Registro Único Nacional de Administradores
Uno de los cambios más discutidos es la creación del Registro Único Nacional de Administradores de Propiedad Horizontal (RUNA). Bajo esta propuesta, ninguna persona podría ejercer como administrador de un conjunto sin estar inscrita en dicho registro. Para inscribirse, el administrador debería acreditar conocimientos en:
- Derecho inmobiliario y Ley 675
- Gestión financiera y contabilidad básica de copropiedades
- Convivencia pacífica y resolución de conflictos
- Adaptabilidad tecnológica y protección de datos personales (PL 146)
También se establecerían inhabilidades: personas con condenas por delitos contra el patrimonio (peculado, fraude, hurto) no podrían ejercer como administradores.
Transparencia financiera y rendición de cuentas
Los proyectos proponen que los administradores publiquen periódicamente —no solo en la asamblea anual— los estados financieros, la ejecución presupuestal y el estado de cartera morosa. Algunos textos contemplan plataformas digitales de consulta permanente para propietarios, lo que haría imposible la opacidad que hoy genera tantos conflictos en conjuntos residenciales.
Mascotas en conjuntos residenciales
Los proyectos buscan consolidar lo iniciado por el Decreto 768: que los reglamentos de propiedad horizontal no puedan prohibir la tenencia de mascotas. Las restricciones quedarían limitadas a razas específicas de alto riesgo y siempre condicionadas a medidas de seguridad, registro y responsabilidad civil del propietario.
Vivienda turística (Airbnb) en copropiedades
Los proyectos buscan que cada copropiedad pueda decidir democráticamente —mediante asamblea— si permite el arrendamiento turístico de corta estancia. Si el reglamento no lo regula, quedaría prohibido por defecto. Si la asamblea lo aprueba, deben establecerse condiciones claras de uso de zonas comunes, seguridad y convivencia.
Digitalización de procesos y asambleas
Aunque las asambleas virtuales ya están permitidas desde el Decreto 176 de 2021, los proyectos buscan elevarlas a la ley y hacerlas más robustas, estableciendo que la grabación de la sesión sea obligatoria como soporte del acta, y que las convocatorias puedan realizarse por medios electrónicos.
¿Qué deben hacer las copropiedades mientras tanto?
Independientemente de si los proyectos se aprueban o no, hay acciones concretas que cualquier copropiedad puede tomar hoy para estar bien gobernada y preparada para el cambio:
- Actualizar el reglamento interno para incluir asambleas virtuales, regulación de mascotas y condiciones para arrendamiento turístico si aplica.
- Exigir publicación regular de estados financieros — no solo una vez al año en la asamblea ordinaria.
- Verificar las condiciones del administrador: hoy no hay registro obligatorio, pero es posible pedirle referencias, experiencia comprobable y formación en Ley 675.
- Digitalizar los procesos de asamblea: quórum en tiempo real por coeficientes, votaciones con registro individual, firma digital de poderes y generación de actas.
- Implementar un portal de propietarios donde puedan consultar cartera, presupuesto y comunicados sin depender de la administración.
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