Por décadas, cualquier persona podía asumir la administración de una copropiedad en Colombia sin acreditar formación, experiencia ni antecedentes. El Proyecto de Ley 146 de 2025 (RUNA) busca cambiar eso radicalmente: crear un registro obligatorio que profesionalice la gestión de la propiedad horizontal y proteja a las comunidades de administradores sin idoneidad.
¿Qué es el RUNA?
El Registro Único Nacional de Administradores (RUNA) es un sistema de información oficial que reuniría los datos de todos los administradores de propiedad horizontal que ejerzan en Colombia, gestionado por el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio. El registro funcionaría como requisito habilitante para ejercer como administrador de cualquier copropiedad sujeta a la Ley 675 de 2001.
El Proyecto de Ley 146 de 2025 (PL 146/2025) continuaba en debate en el Congreso al momento de publicación de este artículo. El texto puede variar antes de su aprobación definitiva. Recomendamos verificar el estado en el portal del Congreso.
¿A quiénes aplica el RUNA?
En su versión más reciente, el RUNA aplica a toda persona natural o jurídica que ejerza como administrador de una propiedad horizontal sujeta a la Ley 675, independientemente de si es copropietario o contratado externamente. Quedarían incluidos:
- Administradores personas naturales contratados directamente por la copropiedad.
- Empresas de administración que coloquen personal en las copropiedades.
- Copropietarios elegidos como administradores en asamblea.
- Administradores provisionales en casos de vacancia.
Requisitos para inscribirse en el RUNA
El proyecto contempla que la inscripción requeriría acreditar:
| Requisito | Detalle |
|---|---|
| Formación académica | Título técnico, tecnológico o profesional en áreas afines (administración, derecho, ingeniería, contaduría) o certificado de formación específica en PH |
| Experiencia | Mínimo 1 año de experiencia verificable en administración de copropiedades o áreas relacionadas |
| Antecedentes | Certificados de antecedentes penales, disciplinarios y fiscales vigentes |
| Certificación periódica | Renovación cada 2 años mediante actualización en normativa vigente de PH |
| Declaración de conflictos de interés | Manifestación de vínculos con contratistas o proveedores de la copropiedad |
Sanciones por no registrarse
El proyecto establece que ejercer como administrador sin inscripción vigente en el RUNA sería una infracción sancionable con:
- Multas económicas al administrador no registrado.
- Multas a la copropiedad que contrate administradores sin RUNA.
- Inhabilidad temporal para ejercer como administrador.
- Nulidad de actos administrativos suscritos por administradores no habilitados.
Las copropiedades deberán verificar que su administrador tenga inscripción RUNA vigente antes de contratarlo. Contratar a alguien sin RUNA podría exponer al consejo de administración y a los copropietarios a sanciones y a la posible nulidad de las decisiones tomadas bajo esa administración.
¿Cómo prepararse hoy?
Aunque el RUNA aún no está vigente, los administradores que quieran estar listos cuando entre en vigor deben comenzar ahora:
- Actualizar su formación: tomar cursos de Ley 675, gestión financiera de copropiedades, manejo de asambleas y herramientas digitales de gestión.
- Documentar su experiencia: conservar contratos, cartas de referencia y certificaciones de los conjuntos que ha administrado.
- Mantener antecedentes al día: renovar certificados penales y disciplinarios periódicamente.
- Adoptar tecnología: administradores que demuestren gestión transparente y digitalizada tendrán ventaja competitiva en el mercado post-RUNA.
El RUNA es señal de que la propiedad horizontal colombiana está madurando. Las copropiedades que ya exigen estándares altos a sus administradores y usan tecnología para la gestión transparente llevan ventaja en este proceso de profesionalización del sector.
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