En 2020, la pandemia obligó a miles de copropiedades colombianas a reinventarse: sin poder convocar asambleas presenciales, muchas recurrieron a videollamadas improvisadas que levantaron serias dudas sobre su validez legal. Seis años después, las asambleas virtuales en propiedad horizontal son parte de la normalidad —y cuentan con un marco jurídico claro. Pero aun hoy, errores técnicos y procedimentales hacen que muchas asambleas sean impugnables. Esta guía explica qué exige la ley vigente en 2026.
La base legal: qué dice la Ley 675
Artículo 42: reuniones no presenciales
La Ley 675 de 2001 ya contemplaba la posibilidad de reuniones no presenciales desde su promulgación, aunque no usaba el término "virtual". El Artículo 42 establece que habrá reunión de la asamblea general cuando los propietarios puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva, siempre que se garantice el quórum requerido. Este artículo fue la base jurídica que dio paso a las asambleas virtuales.
Artículo 44: convocatoria
El Artículo 44 establece que la convocatoria debe enviarse con un mínimo de 15 días calendario de antelación para asambleas ordinarias. En el caso de asambleas virtuales, la convocatoria debe incluir adicionalmente el medio tecnológico que se utilizará y las instrucciones de acceso. Este es un requisito que muchas copropiedades olvidan y que puede invalidar la reunión.
El Decreto 176 de 2021: la norma definitiva
El Decreto 176 del 23 de febrero de 2021 fue expedido por el Gobierno Nacional para regular de manera permanente las asambleas no presenciales en propiedad horizontal. A diferencia de los decretos de emergencia del COVID, el Decreto 176 no tiene fecha de vencimiento: sigue plenamente vigente en 2026.
El decreto permite tres modalidades de asamblea:
- Presencial: todos los asistentes en el mismo lugar físico.
- Virtual o no presencial: todos los asistentes participan a distancia por plataforma tecnológica.
- Mixta: una parte de los asistentes está físicamente presente y otra parte participa de forma remota.
El Decreto 176 de 2021 no tiene fecha de vencimiento. Las asambleas virtuales y mixtas en propiedad horizontal son legales en Colombia hoy. La clave está en cumplir todos los requisitos, no solo algunos.
8 requisitos para una asamblea virtual válida en 2026
Para que una asamblea virtual en propiedad horizontal sea legalmente válida, debe cumplir todos estos requisitos sin excepción:
- Convocatoria con 15 días de antelación — Debe indicar la fecha, hora, orden del día, plataforma a utilizar e instrucciones de acceso. Si el reglamento exige más días, prevalece el reglamento.
- Reglamento que contemple la modalidad virtual — Si el reglamento de la copropiedad no lo permite expresamente, la asamblea virtual no es válida (ver sección más abajo).
- Verificación de identidad de cada asistente — La plataforma debe identificar inequívocamente a cada participante. Un nombre de usuario cualquiera no es suficiente; se requiere validación con documento de identidad o mecanismo equivalente.
- Quórum en tiempo real por coeficientes — El sistema debe calcular y monitorear continuamente el porcentaje de coeficientes representados durante toda la sesión, no solo al inicio.
- Deliberación en igualdad de condiciones — Todos los participantes deben poder intervenir, hacer preguntas y expresar su posición antes de cada votación.
- Registro individual de cada votación — Cada voto debe quedar registrado indicando quién votó, con qué coeficiente y en qué sentido (a favor, en contra, abstención).
- Grabación de audio y video completa — La sesión entera, sin interrupciones, debe quedar grabada como soporte del acta. Esta grabación hace parte del archivo de la copropiedad.
- Acta con todos los requisitos del Art. 47 — Tipo de reunión, cómo se hizo la citación, quórum, orden del día, asistentes con nombre y coeficiente, votaciones y decisiones, firma del presidente y secretario.
Errores que invalidan la asamblea
1. Reglamento que no contempla asambleas virtuales
Este es el error más común y el más grave. Si el reglamento de propiedad horizontal no incluye expresamente la posibilidad de asambleas virtuales o mixtas, la asamblea virtual no tiene validez jurídica, sin importar qué tan bien se haya realizado técnicamente. Antes de convocar una asamblea virtual, verifique el reglamento.
2. Identificación insuficiente de participantes
Permitir que alguien entre a la sesión solo con su nombre en la plataforma (sin validación documental) es un error que abre la puerta a impugnaciones. La ley exige identificación inequívoca.
3. Pérdida silenciosa de quórum
En una asamblea presencial, cuando alguien se va se nota. En una asamblea virtual, los participantes pueden desconectarse sin que nadie lo advierta. Si el sistema no monitorea el quórum en tiempo real, es posible que se tomen decisiones sin el porcentaje de coeficientes requerido, lo que las hace impugnables.
4. Votaciones sin registro individual
Usar el chat de la plataforma o un "levantar la mano" virtual sin registro formal es un error. Cada votación debe dejar un registro formal que incluya quién votó y con qué coeficiente.
5. No grabar la sesión completa
Iniciar la grabación después de que la reunión empezó, o pausarla durante deliberaciones, genera huecos en el soporte del acta. La grabación debe ser ininterrumpida desde el inicio hasta el cierre formal.
¿Qué decisiones NO pueden tomarse solo virtualmente?
En una asamblea de modalidad solo virtual (sin ningún asistente presencial), la jurisprudencia y los conceptos del Ministerio de Vivienda indican precaución al tomar decisiones que requieren mayoría calificada del 70% del total de coeficientes, como reformas al reglamento, cambio de destinación de bienes comunes o aprobación de cuotas extraordinarias mayores a 4 veces la cuota mensual. Para estas decisiones, se recomienda la modalidad mixta o presencial.
La trampa del reglamento: cómo solucionarla
Si el reglamento de la copropiedad no contempla asambleas virtuales, el camino para corregirlo es el siguiente:
- Convocar una asamblea presencial con el fin de reformar el reglamento.
- La reforma requiere mayoría calificada del 70% de los coeficientes totales del conjunto.
- Una vez aprobada e inscrita la reforma, las futuras asambleas pueden realizarse de forma virtual o mixta.
Este proceso es más sencillo de lo que parece, especialmente si se cuenta con una herramienta que facilite la convocatoria, el quórum y las votaciones en esa primera asamblea presencial.
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