Guía Completa de Quórum y Votaciones
en Propiedad Horizontal 2026

El quórum es la condición mínima que separa una asamblea válida de una reunión sin efectos legales. Sin embargo, en la práctica muchas copropiedades colombianas toman decisiones con quórum mal calculado —o directamente sin quórum— lo que abre la puerta a impugnaciones que pueden deshacer meses de trabajo de la administración. Esta guía explica los tres tipos de quórum que establece la Ley 675 de 2001, cómo calcularlos correctamente y los errores que hay que evitar.

¿Qué es el quórum en propiedad horizontal?

El quórum es el número mínimo de participantes requerido para que una asamblea pueda sesionar válidamente (quórum deliberatorio) o para que las decisiones tomadas en ella tengan validez jurídica (quórum decisorio). En la propiedad horizontal colombiana, el quórum no se mide por número de personas sino por coeficientes de copropiedad.

Los coeficientes representan el porcentaje del área privada construida de cada unidad respecto al área privada total del conjunto. Esto significa que el voto de un propietario con un apartamento grande pesa más que el de uno con un apartamento pequeño. La suma de todos los coeficientes de todas las unidades siempre es igual al 100%.

Los tres tipos de quórum según la Ley 675

Quórum deliberatorio

Antes de abrir formalmente la asamblea, debe verificarse que los propietarios presentes (o representados mediante poderes) sumen más del 50% de los coeficientes totales del conjunto. Si no se alcanza este umbral, la asamblea no puede sesionar válidamente —aunque haya llegado una gran cantidad de personas.

Si no hay quórum deliberatorio en la primera convocatoria, se aplica el Artículo 41: la segunda convocatoria se realiza el tercer día hábil siguiente, a las 8:00 p.m., y puede sesionar válidamente con cualquier número plural de propietarios, sin importar qué porcentaje de coeficientes representen.

Quórum decisorio (mayoría simple)

Una vez abierta la asamblea, las decisiones ordinarias se toman con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes representados en la reunión. Ojo: esta mayoría se calcula sobre los coeficientes presentes, no sobre el total del conjunto.

Mayoría calificada (70%)

Ciertas decisiones especiales —las que afectan los derechos de todos los propietarios de manera más profunda— requieren el voto favorable del 70% del total de coeficientes del conjunto. Esta mayoría se calcula sobre el 100% de coeficientes, no sobre los presentes. Eso significa que en muchos casos es prácticamente imposible alcanzarla en primera convocatoria, y se requiere movilización activa de propietarios.

Decisiones que requieren mayoría calificada del 70%:

• Reformas al reglamento de propiedad horizontal.
• Cambio de destinación de bienes comunes.
• Desafectación de bienes comunes no esenciales.
• Cuotas extraordinarias cuyo total supere 4 veces la cuota ordinaria mensual del período.

Cómo calcular el quórum correctamente

Entender los coeficientes

El primer paso es tener clara la tabla de coeficientes del conjunto. Esta tabla aparece en el reglamento de propiedad horizontal y en los planos de construcción. Cada unidad tiene asignado un coeficiente en porcentaje o en milésimas (algunas copropiedades usan milésimas para mayor precisión).

Ejemplo: conjunto de 50 unidades

Suponga un conjunto residencial de 50 apartamentos donde los coeficientes varían entre 1.2% (los más pequeños) y 3.5% (los más grandes). Para la asamblea ordinaria:

• Quórum deliberatorio: deben estar representados propietarios que sumen más del 50% de coeficientes. Si los 50 apartamentos tuvieran coeficientes iguales (2% cada uno), bastarían 26 apartamentos. Pero si hay apartamentos grandes, pueden bastar menos unidades si los representantes tienen coeficientes altos.
• Para una decisión ordinaria con 60% de coeficientes en sala: la mayoría simple sería el 50% + 1 del 60%, es decir, más del 30% del total del conjunto.
• Para reformar el reglamento: se necesita el 70% del total — independientemente de cuántos estén en sala.

Ejemplo: conjunto de 200 unidades

En conjuntos grandes, el quórum deliberatorio se vuelve más difícil de alcanzar. Con 200 unidades, convocar a propietarios que representen más del 50% de coeficientes requiere una estrategia activa de comunicación y recordación. Por eso muchos conjuntos grandes realizan su asamblea ordinaria en segunda convocatoria, aprovechando que esta puede sesionar con cualquier número plural.

Ejemplo: conjunto mixto (residencial y comercial)

En un conjunto mixto, los coeficientes incluyen tanto las unidades residenciales como los locales comerciales. Los propietarios de locales tienen los mismos derechos de voto que los residenciales, ponderados por sus coeficientes. Esto puede generar situaciones donde un solo propietario de un local grande tiene un peso decisivo en las votaciones.

5 errores frecuentes que invalidan las decisiones

• ✗Contar personas en lugar de coeficientes — El error más común. La Ley 675 es explícita: el quórum se mide en coeficientes, no en número de propietarios. 30 personas presentes pueden representar el 20% o el 80% de los coeficientes, dependiendo de qué unidades tengan.
• ✗Calcular el 70% sobre los presentes — La mayoría calificada se calcula sobre el total de coeficientes del conjunto, no sobre los asistentes. Tomar una decisión de reforma al reglamento con el 70% de los presentes cuando hay solo 40% de quórum es inválido.
• ✗Poderes sin validar — Un poder otorgado por un propietario incluye los coeficientes de esa unidad. Aceptar poderes sin verificar la identidad del poderdante o sin confirmar que está a paz y salvo puede llevar a computar coeficientes que no debían contarse.
• ✗Pérdida silenciosa de quórum durante la sesión — Si propietarios se retiran después de abierta la asamblea, el quórum deliberatorio puede caer por debajo del 50%. Las decisiones tomadas sin quórum son impugnables aunque la asamblea haya comenzado legalmente.
• ✗Mala consolidación de votos en segunda convocatoria — En segunda convocatoria, aunque sesiona con cualquier número, las mayorías para tomar decisiones siguen siendo las mismas. No se puede invocar segunda convocatoria para bajar los umbrales de votación.

La segunda convocatoria: reglas y riesgos

El riesgo de la segunda convocatoria es que, al sesionar con pocos propietarios, un grupo minoritario puede tomar decisiones que afectan a toda la comunidad. Por eso se recomienda siempre hacer una campaña activa de convocatoria para la primera fecha.

Por qué la votación electrónica cambia todo

Calcular el quórum manualmente —verificando listas de asistentes, sumando coeficientes de una hoja de cálculo y gestionando poderes en papel— es lento, propenso a errores y difícil de auditar. La votación electrónica elimina todos estos problemas:

• ✓Cálculo automático del quórum por coeficientes — En el momento en que un propietario ingresa a la asamblea (presencial o virtual), su coeficiente se suma automáticamente al acumulado. El sistema muestra en tiempo real si se ha alcanzado el umbral.
• ✓Alerta automática si se pierde quórum — Si un participante se retira y el quórum cae por debajo del 50%, el sistema alerta al moderador antes de que se tomen decisiones inválidas.
• ✓Registro auditable de cada votación — Cada voto queda registrado con nombre del votante, unidad, coeficiente y sentido del voto. Esta trazabilidad hace prácticamente imposible impugnar los resultados.
• ✓Validación de poderes digital — Los poderes se registran digitalmente al inicio, vinculados a la unidad correspondiente. No hay riesgo de computar un poder dos veces ni de perder documentos.
• ✓Resultados instantáneos — No hay conteo manual. Los resultados de cada votación aparecen en segundos, con la distribución exacta de votos por coeficiente.