El auge de plataformas de alquiler vacacional como Airbnb, Booking y Vrbo ha generado uno de los conflictos más frecuentes en las copropiedades residenciales colombianas: ¿puede un propietario arrendar su apartamento por días o semanas sin el consentimiento de la comunidad? La respuesta, como casi todo en propiedad horizontal, depende del reglamento y de lo que decida la asamblea.
El marco legal: qué dice la Ley 675
La Ley 675 de 2001 no menciona expresamente las plataformas de alquiler temporal —no existían cuando se redactó—, pero su articulado contiene los principios que permiten regularlas o prohibirlas.
El artículo 3 define los bienes privados como aquellos de uso y goce exclusivo del propietario, pero sujetos a las restricciones del reglamento de propiedad horizontal. El artículo 37 otorga a la asamblea general la facultad de establecer restricciones al uso de los bienes privados cuando estas sean necesarias para la convivencia y la seguridad de la comunidad.
El propietario tiene derecho al uso y goce de su unidad privada, pero ese derecho no es absoluto: está limitado por el reglamento de propiedad horizontal y por las decisiones legítimas de la asamblea de copropietarios.
¿El reglamento puede prohibir Airbnb?
Sí. La asamblea general puede aprobar una reforma al reglamento que prohíba expresamente el arrendamiento temporal de unidades residenciales por períodos inferiores a un tiempo mínimo (por ejemplo, menos de 30 días). Esta reforma requiere la mayoría calificada establecida en el reglamento para modificarlo, que generalmente es el 70% del total de los coeficientes de copropiedad.
Muchas copropiedades han adoptado esta medida argumentando las siguientes razones legítimas:
- Afectación de la seguridad por entrada constante de desconocidos.
- Deterioro de zonas comunes por uso intensivo de visitantes temporales.
- Perturbación de la convivencia por comportamientos de huéspedes no vinculados a la comunidad.
- Cambio del carácter residencial de la copropiedad.
- Afectación del seguro colectivo (muchas pólizas excluyen uso hotelero).
¿Qué pasa si el reglamento no dice nada?
Si el reglamento de propiedad horizontal no prohíbe expresamente el arrendamiento temporal, el propietario tiene —en principio— el derecho de arrendar su unidad como considere conveniente, incluyendo plataformas de corta estadía. Sin embargo, esto no lo exime de las normas de convivencia, y la administración puede aplicar las sanciones previstas en el reglamento si los huéspedes generan perturbaciones o incumplen el manual de convivencia.
Si el administrador tolera el arrendamiento Airbnb sin que el reglamento lo permita o lo prohíba expresamente, y ocurre un incidente con un huésped temporal (hurto, daños a zonas comunes, agresión a residentes), la administración puede verse expuesta a reclamaciones del consejo y los copropietarios por no haber actuado oportunamente.
Cómo regular el alquiler temporal si la asamblea no quiere prohibirlo
Algunas comunidades optan por regularlo en lugar de prohibirlo. En ese caso, la asamblea puede aprobar un reglamento interno de arrendamiento temporal que establezca:
- Período mínimo de arrendamiento (ejemplo: mínimo 7 noches).
- Obligación del propietario de registrar a sus huéspedes en portería con documento de identidad.
- Responsabilidad del propietario por daños o multas generados por sus huéspedes.
- Límite de huéspedes simultáneos según el aforo de la unidad.
- Prohibición de eventos o fiestas durante la estadía.
- Depósito previo de garantía ante la administración.
Procedimiento para prohibir o regular: paso a paso
| Paso | Acción | Responsable |
|---|---|---|
| 1 | El consejo o administrador identifica el problema y propone el tema para asamblea | Administrador / Consejo |
| 2 | Se incluye en el orden del día de la asamblea ordinaria o extraordinaria | Administrador |
| 3 | Se presenta el proyecto de reforma al reglamento con el texto propuesto | Administrador / Asesor jurídico |
| 4 | La asamblea vota con el quórum calificado requerido para reformas | Asamblea |
| 5 | Se eleva a escritura pública y se registra en la Oficina de Registro | Administrador / Notaría |
| 6 | Se notifica a todos los propietarios y se aplica desde la fecha de registro | Administrador |
Sanciones aplicables
Una vez el reglamento prohíba o regule el arrendamiento temporal, la administración puede aplicar las sanciones contempladas en el mismo reglamento y en el artículo 59 de la Ley 675: multas sucesivas, restricción al uso de zonas comunes y reporte ante las autoridades competentes. Para sanciones graves que requieran imposición coercitiva, el proceso debe seguir el debido proceso con citación al propietario infractor.
Si en su copropiedad ya existe actividad Airbnb y no hay regulación, actúe antes de que ocurra un incidente grave. Es más fácil aprobar una regulación preventiva que resolver un conflicto legal posterior. Use GoPH para registrar todos los ingresos de visitantes temporales mientras la asamblea decide.
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